宝山区作为上海北部经济的关键增长极，现有商务楼宇超179万平方米，在郊区中体量位居前列。然而，这些商务楼宇存在着诸多结构性矛盾，如产权分散，众多楼宇涉及多方业主、企业以及复杂的历史遗留问题；运营主体呈现小而散的状态，缺乏统一高效的管理；配套品质不高，基础设施和公共服务难以满足现代商务需求，这些问题正严重制约着区域的高质量发展。

2024年6月，全市启动商务楼宇更新提升行动方案，相关部门实地踏勘小陆家嘴、漕河泾、北蔡等10个试点单元及代表性产业园区，系统梳理楼宇产权方、运营平台与五大行等机构反馈的核心诉求，形成问题清单，据此研究制订盘活存量楼宇的一揽子综合支持政策。

2025年7月，上海市人民政府办公厅印发《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》（沪府办发〔2025〕13号），对全市存量商务办公楼宇提出“六项举措、两项机制”共八方面支持政策，明确提出“政府引导、分区分类、政策赋能、自主决策”八字方针，为各区破解“存量时代”发展瓶颈提供了制度支点。

二、问题/分析

（一）宝山区商务楼宇产权结构复杂、协调难度极大。宝山区的商务楼宇大多是由老旧厂房或工业用地改造而来，产权结构极为复杂。这些楼宇涉及多方业主、企业，还存在诸多历史遗留问题，导致更新意愿难以统一。部分楼宇在土地性质变更方面存在障碍，需要协调规划、住建、消防等多个部门。由于涉及部门众多，审批流程冗长，效率低下，这极大地阻碍了商务楼宇的更新进程。

（二）资金投入大，回报周期长。

商务楼宇的更新改造需要进行结构加固、设施升级以及智能化系统引入等工作，投资成本巨大。然而，租金回报受市场因素的影响波动较大，社会资本参与商务楼宇更新改造的积极性受到了极大的限制。同时，目前缺乏专项金融支持政策，企业的融资渠道单一，融资成本较高，这进一步加剧了资金投入与回报之间的矛盾。

（三）产业定位不清，招商运营难。

部分商务楼宇在更新后产业导向模糊，缺乏差异化定位，容易与周边区域形成同质化竞争。在招商方面，资源不足，且缺乏专业的运营团队。这使得这些楼宇难以吸引优质企业入驻，导致空置率较高，无法充分发挥商务楼宇的经济效益。

（四）基础设施与配套滞后。

宝山区部分区域的交通、商业、人才公寓等配套设施不完善，这在很大程度上影响了商务楼宇的吸引力。同时，楼宇的智能化、绿色化水平不足，难以满足现代企业对低碳、智慧办公的需求，制约了企业的入驻和发展。

（五）政策协同不足，激励机制不健全。

商务楼宇的更新改造涉及规划、土地、财税等多个维度的政策，由于部门间协同不畅，导致政策呈现碎片化状态。对更新主体的激励措施不足，例如容积率奖励、税收减免等政策在实际落地过程中存在困难，无法有效激发更新主体的积极性。

三、建议

（一）建立统筹机制

宝山区成立区级商务楼宇更新专项工作组，统筹规资局、房管局、财政局、消防救援局等多部门力量，建议由区属国企或专业平台牵头整合产权，推动连片更新工作。通过建立统一的协调机制，提高各部门之间的沟通效率，确保商务楼宇更新工作的顺利进行。

（二）破解关键瓶颈

1.产权协调：推广“统一收储+整体更新”模式，对分散的产权进行整合，有效解决土地性质变更障碍。搭建“一站式”审批通道，将涉及多个部门的审批流程进行优化整合，缩短审批时间，提高审批效率，为商务楼宇的更新创造良好的政策环境。

2.资金保障：设立区级楼宇更新引导基金，吸引社会资本参与商务楼宇的更新改造。推广“REITs+PPP”模式，盘活存量资产，拓宽融资渠道。联合金融机构推出“楼宇更新贷”，为企业提供低息贷款、财政贴息等支持，降低企业的融资成本，提高社会资本参与的积极性。

3.政策协同：出台《宝山区商务楼宇更新提升支持办法》，对规划、土地、财税等多维度政策进行整合，加强与市级部门沟通，明确各项激励措施。同时加强区级各部门间的协同合作，解决政策碎片化和部门协同不畅的问题，确保政策的有效实施。

（三）优化产业与运营

1.明确产业定位：结合宝山“北转型”战略，聚焦智能制造、新材料、数字经济等主导产业，打造专业化主题楼宇。通过明确产业定位，避免与周边区域的同质化竞争，提高商务楼宇的产业竞争力。

2.提升运营能力：引入专业运营机构，为商务楼宇提供招商、孵化、产业服务一体化解决方案。专业运营机构具有丰富的经验和资源，能够有效降低楼宇的空置率，提高商务楼宇的运营效率和经济效益。

（四）完善配套与改造

1.基础设施建设：加快轨道交通、公交接驳、人才公寓、商业服务等配套设施的建设，提升区域的综合承载力。完善的配套设施能够吸引更多的企业和人才入驻，为商务楼宇的发展提供有力的支撑。

2.楼宇品质升级：推动楼宇绿色化、智能化改造，鼓励申报绿色建筑认证，建设低碳智慧楼宇，满足现代企业低碳、智慧办公需求。

（四）示范推广推进

1.试点先行：优先选取吴淞创新城、南大智慧城等重点片区的典型楼宇开展更新试点，打造标杆项目。

2.分步推广：总结试点经验，形成可复制、可推广的更新模式，逐步扩大更新范围。

（五）强化招商激励

对更新后入驻的优质企业给予租金补贴、人才落户等支持，形成“更新—招商—集聚”的良性循环。

五、总体目标

（一）核心目标

通过商务楼宇更新提升，推动宝山区存量空间向“亩产论英雄”转变。优化产业空间布局，提高土地利用效率，提升经济密度。助力宝山建设上海科创中心主阵地和现代化主城区，构筑上海北部科创新极，实现区域经济高质量发展。

（二）具体目标

1.功能焕新

实现商务功能的整体升级，对产业结构进行优化调整，促进产业升级。提升商务区和商务楼宇的运营服务能力，为企业提供更加优质的服务，提高商务楼宇的综合竞争力。

2.产业集聚

聚焦主导产业，吸引优质企业入驻，降低楼宇空置率。形成专业化产业集群，加强企业之间的协同合作，提高产业的整体竞争力和创新能力。

3.品质提升

完善配套设施，打造高品质产业社区，提升城市形象和品质。提高楼宇的绿色化、智能化水平，满足企业发展和人才对工作环境的需求，增强区域的吸引力和凝聚力。

4.机制健全

建立统筹协调、投融资、政策激励等长效机制。通过健全机制，激发社会资本参与商务楼宇更新的积极性，实现商务楼宇更新的可持续推进，为宝山区的经济发展提供长期稳定的支持。

商务楼宇更新提升是宝山区实现高质量发展的重要抓手。需要以系统思维破解难点，以政策创新激发活力，以产业导向提升能级，推动存量空间向“亩产论英雄”转变，助力宝山建设上海科创中心主阵地和现代化主城区，构筑上海北部科创新极，实现区域经济高质量发展。