区政协人口资源环境建设委员会

（2010年）

　　为贯彻落实区委提出的关于“统筹城乡一体化发展”要求，区政协于2010年上半年开展了“以顾村地区综合开发进一步提升地区形象”课题调研活动，调研历时3个月，分别从顾村地区的产业发展、大型居住社区和保障性住房建设、老镇改造、顾村公园建设和综合配套设施建设等专题展开，课题组认真分析顾村地区综合开发现状，研究开发中存在的瓶颈和问题，结合顾村地区的长远发展提出了“以顾村地区综合开发进一步提升地区形象”的对策和建议。

　　一、顾村地区综合开发现状

　　近年来，区委、区政府对顾村地区综合开发进行了总体部署，开发速度不断加快，住宅开发、环境建设和商业设施、公共设施建设得到同步推进，综合配套功能不断增强，地区环境得到不断改善，地区总体形象的提升取得了实质性的进展。

　　1、大型居住社区建设雏形初现。顾村“四高”小区位于宝山区空间布局规划的重要“两轴”，即“宝杨路—宝安公路”东西向综合发展轴和沪太路南北向城镇发展轴的交汇处。目前，该地块内菊太路以南、菊园路以西部分地块现已建成。顾村大型居住社区位于宝山新城范围内的西部，分为配套商品房基地拓展区和以既有2个一千万配套商品房1号基地为主的两部分。目前，位于陆翔路东侧、瑞丽江路南侧、沪太路西侧、宝安公路北侧的1.7平方公里的顾村1号基地（馨佳园）已完成前期动迁工作，部分地块已建成，其余地块处于在建、待建状态，地块内的教育和社区服务配套设施也将同步实施。其余8.3平方公里地块的建设也将根据规划有序推进实施。

　　2、交通设施建设不断完善。近年来，区委、区政府高度重视交通设施建设，积极实施居住社区配套市政工程，不断完善顾村地区市政道路、公交配套规划和建设。目前，基地内G1501、沪太路、潘广路等已建设到位，宝安公路及雨污水管、陆翔路局部段已开工，联杨路等重要道路尚未建设到位。宝安公路以南块区道路已基本建成；C5单元沪联路、菊盛路、菊泉街、韶山路、丹霞山路正在建设中，年内C5单元内剩余道路将全部开工。目前在建的轨道交通7号线沿陆翔路南北向纵贯整个基地拓展区，并设顾村公园站、刘行站和潘广路站。宝安公路以南近沪太路一侧已建成的多个居住小区设有3处公交始末站，服务该区块内居民。按《公交专业规划（征求意见稿）》规划新增1处常规公交枢纽站和2个公交始末站，分近远期新辟3条公交线路。整个顾村大型居住社区内及其周边共有公交线路26条，其中基地周边始发线路4条，过境线路9条，周边外围线路13条。

　　3、商业发展规模不断扩大。2009年，顾村全镇实现社会消费品零售额13.16亿元，同比增长13.6％，是2005年的2.7倍，年均增幅超过28％。今年1—5月完成社零额6.59亿元，同比增长43.58％。顾村镇域内现有限额以上批零企业15家，限上住宿餐饮企业3家，商品交易市场13家。由于历史沿革、交通建设和住宅开发等因素，顾村镇现有商业服务设施主要集中分布在顾村老镇（顾太路、水产西路、电台路）、刘行镇（宝菊路、菊太路、菊泉路）和共富新村（联谊路、共富路）三个区域。商业业态以标准型超市、便利店和小型服务商业为主，主要以沿街商业的形态分布于住宅底层商业用房。

　　4、顾村公园建设逐步显现品牌效应。公园总规划用地约434公顷，东起沪太路，西至陈广路，南起外环线A20，北至沙浦河。公园规划面积较大、标准要求高、投入资金多、建设周期长，以中心河为界，分两期实施，一期规划占地180公顷，二期为254公顷。公园一期建设布局为“一轴、一带、三区、六园”，即悦林大道（原陈富路）景观发展轴，外环100米生态防护林带，东南北三个主入口的景观服务配套区，六园为郊野森林园、异域风情园、森林漫步园、儿童游乐园、休闲运动园、植物观赏园。公园二期规划有森林水景区、森林草甸区、花卉展示区、百果园、森林养生区等主题园区，以不同形态的景观效果展示植物群落的生态效应。同时，公园还将宝山工业文化、国际民间艺术文化融入其中，传承区域历史文脉，彰显具有宝山特色的文化内涵。其中，一期已建成的70公顷已于2009年“十一”试开园，以生态景观为主，有游船等游乐活动，配套中式快餐、小卖部、自行车等简单的服务设施，公园的吸引力和服务能力不断增强，游客逐月增加。

　　5、产业空间布局逐步完善。顾村按“三纵两横”的交通格局，沿沪太路、宝安公路、A20外环线三条交通大动脉，初步形成了以沪太路绿地北郊广场为主的商业带、以宝安公路工业园区为主的工业带和以长三角服务外包基地共富园、上海呼叫中心产业基地海宝示范园为主的服务业带等三条产业带。近年来，顾村着力打造先进制造业基地，引进了日本发那科机器人、法维莱、尔华杰风力叶片等一批先进制造业项目；着力推进北上海服务业产业带的建设，加快红石电脑公司研发楼、三毛国际购物中心项目建设，与蕰藻浜南侧的智力产业园等项目建设相呼应，逐步形成集群效应；利用顾村公园的辐射效应，推进绿地北郊广场和绿地公园广场的建设，推动顾北路南侧、电台路西侧地块的商业项目，沪太路沿线的商业初步具有了产业集群的特征；以星星村的红阳花卉园、谭杨村的景瑞蔬菜园、胡庄村的农家乐为代表的一批高效生态农业项目逐步发展壮大。

　　二、顾村地区综合开发中存在的问题分析

　　近年来，随着顾村地区综合开发力度不断加大，其知名度在不断增加，各方面的优势正在逐步形成。但是，调研中我们发现了开发中存在的一些问题，现分析如下：

　　一是居住区建设和管理与顾村快速发展的要求相比还有一定的差距。“四高”小区作为试点，受到成本和房价限制，从规划设计、住宅功能、施工质量上，存在一定的薄弱之处。由于建筑立面设计相对落后，在沿沪太路一线不能起到景观作用，也一度使人产生“四高”小区四不高的印象。在已入住的“四高”小区中，普遍存在违章搭建、物业管理费收缴率低等问题。物业管理经费不能保障，故物业管理水平提不高；小区中居民都从市中心旧区迁入，由于原生活习惯等原因，违法搭建和群租现象普遍。长此以往，使管理难度日益加大。

　　二是交通设施建设相对滞缓。道路建设进度总体迟于基地建设进度。且根据交通需求分析，中心城区将是顾村基地建成后居民的主要出行方向，其次是东城区，具有明显的向心交通特性。虽然现在宝安公路拓宽改建工程已启动，但联杨路尚未建设到位，友谊路西段尚在方案阶段，潘广路难以与东城区贯通，而陆翔路短期内难以与祁连山路贯通形成连贯的南北向交通干道，则南北向主要交通压力集中在沪太路上。这些情况可能造成基地内道路拥堵、交通压力大、公交线路无法开通或者开通后客流不足导致居民出行困难的局面。同时，道路周边动拆迁进度将影响道路建设进度，房屋动迁和管线搬迁量巨大，对工程推进产生一定影响。如，镜泊湖路沪太路口“新菊泉大酒店”属于二次动迁，具有一定难度。交通设施用地难落实，宝安公路、镜泊湖路虽已动工，但土地指标至今未落实。顾村交通枢纽用地陆翔路/支十路西南角地块、陆翔路/沪联路地块，地产集团尚未交地，这给枢纽建设进度带来了不确定因素。

　　三是商业发展能级还需要大跨步地提升。目前，顾村地区商业设施布局分散，功能相对落后，形态业态单一，未形成层次分明的商业等级体系。中心商业档次不高，居住配套商业设施规模不大，社区商业服务网络还需进一步完善。现有商业主要由小便利店、小餐馆和小型便民服务业构成，主要集中分布于沿街居民楼的底层；个别规模较大的商业如世纪联华顾村店、农工商超市、邻里人家酒店等服务设施分布较散，缺乏聚集辐射能力。面对快速发展的交通、大量导入的居住人口，现有的商业配套服务跟不上。在菊泉“四高”小区、电台路等新建小区建成后，居民日常消费需求与商业配套设施不足的矛盾日益突显，成为居民反映的热点问题之一。

　　四是顾村公园的生态休闲旅游功能还需要进一步挖掘。良好的生态环境是顾村公园的基础，生态休闲旅游是科普、文化、体育活动的载体，公园在深入挖掘、充分利用、有效整合沿途及周边地区农业、科普、文化资源等方面还有所欠缺，从而叠加、提升顾村公园的休闲旅游功能上还不够深入。在生态休闲旅游功能开发的同时，鼓励民营资本及其他资本参与开发、经营，需要大力推进招商引进和特色旅游项目的引进，实现“政府主导，社会参与，多元投资，市场运作，滚动开发”的市场化效应。

　　五是三次产业发展还不够协调。由于受到历史和现实诸多方面因素的影响，产业布局比较分散，难以形成规模效益，也给集中治污管理带来困难。如蕰藻浜沿线，一些建筑、建材类型的企业分布胡庄、沈杨地域范围内，石粉厂、混凝土公司、沙石堆场等都有治理扬尘、噪音等环境污染方面的需要，但由于布局分散，管理和治污都存在困难。第三产业和现代服务业发展相对滞后，虽然近年来加快了现代服务业的发展步伐，积极推动了蕰川路、联谊路沿线企业调整及上海呼叫中心产业基地海宝园、绿地北郊广场、绿地公园广场等项目的建设，但服务业产业带及大型商业从形成集聚到实现规模效益，至少还需要2—3年的时间。

　　三、加快顾村地区综合开发的对策和建议

　　（一）充分发挥顾村地区的区位优势，把握城市化建设契机，加快形成与城市化相适应的产业布局。

　　要把顾村建设成为生态秀美的宜居城镇，形成以先进制造业、现代服务业、大型商业及旅游业为主导产业的区域性中心城镇，必须高度重视产业空间布局问题。要把产业布局放在全区乃至全市的经济大格局中来考虑，特别是考虑与周边区域相衔接。同时，针对顾村综合开发和建设的阶段性特点，统筹考虑镇域内各村的经济区划，从而进行合理布局。根据自然资源和经济资源分布特征，以城市化的标准，破除以行政村为依托的产业分布结构模式，促进经济产业布局向工业园区及主要交通干线沿线集中；从今后5—10年全镇经济社会发展的全局出发，对产业发展定位、方向提出要求，做好产业布局的前瞻性安排。充分发挥顾村公园的辐射效应和生态功能，合理界定各类绿化保护区域，发展循环经济和清洁生产，加强污染综合治理，为子孙后代造福。整合现有土地，做大做强产业基地，提高土地产出效益；控制部分土地用途，预留未来产业发展空间，做好产业的可持续发展；按照土地级差原则，不同地域布局产出效益不同的产业。充分发挥市场对资源配置的基础作用，加强政府在产业布局中的宏观调控作用，把分散的产业整合到统一协调的布局框架中去，提高产业的空间集聚度，增强产业间协调配套能力。

　　（二）充分发挥规划的龙头带动作用，在准确定位的基础上，进一步挖掘顾村地区的发展潜力。

　　目前，顾村地区存在土地分割严重、基础设施配置不全等问题，必须高度重视规划的引领作用，准确定位、挖掘潜力，实现持续协调发展。要整体规划、统筹平衡，从地区整体发展的角度，重新审视顾村未来发展的重心，整体谋划、统筹平衡各组团功能板块间资源配置。要突出重点、各有侧重，重点分析目前由大型居住社区、顾村公园、顾村老镇、生态绿心和顾村产业园区，以及环内沿薀藻浜的顾村敏感区六大板块，在地区整体统筹的基础上，深入挖掘各板块的主导功能、发展优势和特点特色，从空间布局和用地构成上确定各板块发展的核心区域，以形成错位发展，优势互补。要近远结合，有序推进，进一步加强各功能板块与所在新城及区域整体的互动和融合；依托中心城区及区域重要产业基地，以大型居住社区建设为契机，实现顾村地区城市建设、产业发展、基础设施及生态环境等方面的全面有序发展和建设。鉴于顾村各板块当前已处于全面启动规划建设状态，从合理有序推进地区发展的角度，建议在确定总体发展目标的基础上，深化和细分各板块发展重点，同时制定顾村地区整体近远期发展目标，以及各板块近远期发展任务。

　　（三）充分发挥顾村的区位优势，建设人居环境优美、各项配套齐全的大型居住社区。

　　顾村地理位置优越，距人民广场仅30公里，约30分钟车程；与市区连接的公共交通便利，轨道交通1号线和7号线分别途径顾村镇域东、西两侧，区位优势十分明显。建设人居环境优美、各项配套齐全的大型居住社区，必须加紧规划、加快建设。要依托轨道交通和外环沿线顾村公园的良好生态环境形成业态复合、环境优美、适宜居住的新城居住组团。一方面，在抓紧完成新拓展基地控制性详细规划批复的基础上，加快推进各相关专业配套规划的编制和报批工作，确保大型居住社区与周边区域配套的衔接和完善，提高居住区整体配套和服务水平。另一方面，引导混合社区建设理念。编制规划时与新城新市镇建设规划及产业结构和布局调整规划相结合；在土地供应上，将商品房项目与邻近保障性住房项目相结合，通过市场化机制带动大型居住社区配套设施和服务的完善。在物业管理方面，要引导业主充分认清自己的权利和义务，在加强物业服务企业监督的同时积极参与到物业管理中去，主动配合物业服务企业做好物业服务工作。镇地区办要积极协调房地所加强对居委会、业委会和物业公司的指导，主动协调居委会、业委会和物业公司及业主之间的矛盾，形成三位一体、共管物业的良好局面。积极开展社区文化建设，增进邻里关系和睦，营造和谐的社区氛围。

　　同时，建议加快顾村老镇改造步伐。着力解决资金、土地和动迁等影响老镇旧区改造进度问题，采取政府引导、市场运作的方法，统筹规划，有序推进。建议区土地储备中心及时提供前期开发资金，确保前期开发工作有序推进；在土地取得问题上，是否能采用毛地出让，或请区房管局能在政策上提供支持；在体制模式上可以考虑选择新的模式——以原划定的老镇改造地块和捆绑地块以现行政策上市，区政府取得土地出让收益，用于平衡老镇改造资金。老镇改造的经验告诉我们，引进优秀公司是做好老镇改造的基础，如大华、万科这样实力强，经验丰富，社会信誉比较好的房产公司实施改造，风险较小，而且有利于建设的整体性，提升建设的品味。

　　（四）以大型居住社区建设和大量人口导入为契机，加快顾村地区商业布局的优化和业态的提升。

　　以沪太路社区商业为中心，以顾村老街改造和M7轨道交通站点商业为重点，增强大型商业服务能级，注重商业、办公、娱乐、休闲等功能的有机结合，逐步建立多层次商业服务格局，建设与居住人口规模相适应、设施完善、满足居民日常生活消费的属地型商业。形成“社区级商业中心、居住区商业、街坊商业”三级商业服务网络，培育顾村老镇文化艺术区、顾村公园商旅服务区、M7陈富路商务休闲区和M7潘广路创意产业区四大功能区。要形成三级商业服务网络，一是推进沪太路社区级商业中心建设。以沪太路宝安公路至顾太路段为重点，以绿地北郊广场和西侧商业地块为载体，着力建设与人口重点导入区相适应的社区级商业中心，引导开发商合理布局商业业态；重点引进大卖场、建材家居、餐饮类知名品牌商业企业。二是加快顾村老镇和M7轨道交通站点居住区商业能级提升。顾村老镇在保护古民宅，继承传统特色的基础上，升级、更替老镇原有的商业业态，塑造以文化服务类业态为主的古镇式休闲商业。M7纵贯顾村中西部地区，串联了顾村公园、四高小区、经济适用房基地等人口重点导入区。结合轨道交通站点、周边人口总量和商业网点现状，建设以轨道交通枢纽商业为主体的居住区商业，重点布局大型综合商业设施，补充和完善周边区域的商业网点。三是提高街坊商业便利性和服务功能。街坊商业以居住小区道路两侧和出入口为主，以缩短居民出行距离，方便居民上下班使用为设置原则，一般以便利店为核心，同时设置日常生活的商业和便民生活服务业等网点。形成四大功能区，一是顾村老镇文化艺术区，依托老镇诗乡文化底蕴、顾北路商业老街以及公共服务设施相对集中的优势，优化老镇原有设施功能，将该片区打造成老镇政治、文化艺术中心。二是顾村公园商旅服务区，依托顾村公园运动休闲、艺术展示、商业经营的功能定位，以及对顾村丰富的水系资源的综合开发利用，着力完善旅游景点的商业配套，形成区内商旅文结合的又一亮点。三是M7陈富路商业休闲区，依托M7顾村公园站绿地陈富路商业项目的开发，建成集商业、办公于一体的综合商业体。四是M7潘广路现代服务业区，结合潘广路周边商业地块的定位，布置现代服务业项目，吸引创意企业入驻，并配置相应的服务配套设施和良好的办公环境。

　　（五）以轨道交通建设和发展为契机，加快顾村地区路网系统建设，加快推进公交配套设施建设。

　　统筹协调，系统研究基地开发步骤和计划，使基地开发及配套设施建设形成有机整体，开发一块成熟一块，保证配套道路的完善，同步建设港湾式停靠站等公交配套设施，便于公交线路的开通，更方便居民生活。尽快确定各地块开发商，有利于市政设施的配套。一条公交线路、一条道路涉及几个地块的建设，协调各开发商对主次要道路同时实施，以便居民入住后的生活、交通出行便利。根据率先启动的3个地块的进度需求，加快前期技术储备进度，落实资金及土地指标，推进宝安公路、镜泊湖路等重大工程建设，在十二五前期基本形成基地道路网络。包括宝安公路（嘉定区界～蕰川路）、瑞丽江路（环西支路～沪太路）、陆翔路（环北路～宝安公路）、次一路（环西之路～沪太路）和联杨路（环西之路～宝安公路）。

　　进一步创新思路，探索大型居住社区基地市政配套道路拆迁、建设等一系列新办法。推行包括公示内容、信访接待、举报、承诺和监管等制度，成立拆迁工作领导小组、建立临时党支部，实行拆迁基地律师加入制度等工作措施。要大规模、系统地做好土地储备工作，有计划有安排进行拆迁腾地工作，最终形成一整套适用于大基地建设、同时对区其他项目的动拆迁工作有借鉴意义的系统办法、制度。

　　大力发展以地铁和公交车为主的公共交通，力求建立多层面步行通道、无障碍交通社区。依托M7号线建设开通的有利条件，以轨道交通站点为核心，公交系统为支撑，并辅以人性化的步行和自行车等慢性交通。在陆翔路/潘广路公交首末站和陆翔路（潘广路以北）建设完成后开通社区巴士，连通轨道交通潘广路站和顾村大家园，解决顾村基地拓展区入住居民的交通需求。及时落实交通设施用地，在居住和商办工地开工建设的同时要保证交通设施用地的落实，使交通枢纽站等交通设施与周边建设同步完工，同步投入使用。

　　（六）发挥顾村公园的辐射效应，大力发展生态休闲旅游项目。

　　依托公园本身的生态和基础设施建设，挖掘、整合、提升沿途及周边旅游资源，融合民俗文化、科普教育、体育健身、娱乐休闲和森林氧吧等功能，将顾村公园打造成融观光性、娱乐性和参与性，传承宝山工业和民间文化内涵的自然、清新、质朴的上海北郊，融休闲、度假、健身、旅游于一体。处理好绿色生态与科普、文化、体育、旅游的关系，深入挖掘、充分利用、有效整合沿途及周边地区农业、科普、文化资源，叠加、提升顾村公园的休闲旅游功能。处理好环境保护与旅游资源开发的关系，在生态休闲旅游功能开发的同时，注重建设中的环境保护和管理中的环境监测，注重科学开发，因地制宜，使公园保持良好的生态环境。

　　完善旅游配套设施。配置需满足大众游客及高层次消费的不同需求，包括以农家菜、家常菜为主的、接待量较大的大众消费餐厅和接待会务商务客人的高层次消费餐厅；结合公园生态野趣的环境特点，专辟烧烤区及销售游船休闲小食套餐，满足游客的个性化需求。在各重点区域及通道设提供农产品、纪念品、快餐食品、饮料、小零食、电池等销售点。在重点区域设置整个公园的导向图，在主干道沿线设置周边景观节点指示牌，在交叉路口设置交通指示牌，在有可能发生危险的游乐项目前设立警示牌。园外配置从市中心直达的公共交通（包括轨道交通）及规范的停车场地。园内交通以步行为主，适量配置电瓶车等代步工具；提供自行车租赁，在景观点集中区域设置若干联网租借和退还点；发挥游船作为游览活动之外的交通代步功能，所有码头联网租借和退还。设置医务室，对游客突发疾病实施紧急救护，对简单的外伤进行包扎等医学处理。

　　培育特色旅游产品。整合园内的各类文化、生态、农业、科普、健身、休闲等资源，策划推出文化体验游、观光度假游、农艺体验游等多种主题旅游产品，并将顾村公园与周边的太平禅寺、东方假日田园、陶行知纪念馆、北欧新镇等旅游景点相结合，串珠成线，吸引旅游者到宝山进行观光度假、科研交流和商务考察等活动。

　　加大宣传促销力度。从公园的营业收入中预留一定比例的宣传促销费用，拓宽宣传经费来源渠道；推出鲜明特色的旅游宣传主题和口号，在较长一段时期内用于公园生态休闲旅游品牌的塑造和传播过程。通过特色节庆活动、会展活动、公益活动提升知名度，集聚人气。例如：利用园内品种繁多的樱花，举办以踏青赏樱为主题的樱花节；利用二期20公顷的水资源，举办音乐烟花节；利用室内的展览场地，举办艺术交流活动。与旅行社、旅游网络等专业机构合作，扩大销售渠道；开展专业、科学、系统的市场推广，依托国内旅游交易会、世界旅游资源博览会等专业交易平台，提升产品知名度。

　　探索建立社会资本引入机制。税务、招商等专业部门制定有关税收减免优惠、招商引资的奖励政策等，探索建立有效的投融资体制，建立吸引社会资金投入公园开发的有效机制和政策指引，在政府主导和控制准入的基础上，鼓励民营资本及其他资本参与开发、经营，大力推进招商引进和特色旅游项目的引进，实现“政府主导，社会参与，多元投资，市场运作，滚动开发”的市场化效应。