一、主要问题

　　（一）商业布局不够合理，旧市场消费潜力不足，新消费市场仍待释放

　　大部分商圈分布在宝山区东部区政府周边以及靠近市区的一侧。就淞宝地区而言，有宝乐汇、宝龙城等商业综合体，但是存在相互客流竞争，导致商业业态不断下沉，而周边的其他中小型商业体日子更艰难。再加上本区域没有大量新建高档社区，整体线下商业市场消费能力不足，从而导致宝乐汇的人气也相对下降，黄金广场经营困难，而安信商业广场更是一蹶不振。靠近市区的商业购买力较为旺盛，如与普陀交界处的大华虎城，与静安交界处的日月光、宝山万达。不过地处两区交界，对宝山腹地辐射有限。真正宝山腹地的项目较少。而宝山新人口导入杨行镇没有定位出彩的商业，更远处的罗泾、月浦等地，基本上还是未开发状态。

　　（二）线下商业定位不够分明，商业结构布局有待转型升级

　　如今线下商业项目很多为复制型商业，从目前调研的情况看，个别老城区城市商业综合体除精品店、专卖店营业额较好外，日常百货、服装、快餐等行业均与周边商业无异。有的商业综合体除有特色的餐饮和影院有客流外，其余商铺客流很少。商业业态定位需要更加清晰，且独具特色，商业定位需要区分引领性大型商业综合体和社区商业的功能和消费群体。大型商业综合体需要根据人们消费特点和需求而有的放矢增加消费体验，逐步提高居民消费质量、消费水准和消费层次来入手定位，而线下社区商业可以从便捷、智能、精美、丰富来入手定位。

　　（三）整体商业品牌定位偏低，中高端消费力有外流倾向

　　相比于市区房价的居高不下，宝山区房价的价格优势凸显出来，再加上宝山区独特的地理位置的优势——距离市区最近的郊区以及拥有5条通往市中心区域的地铁线，导致越来越多的新上海人选择在宝山安居。这些新上海人工作在市区，生活在宝山，其实拥有非常惊人的消费力。但是宝山有的区域的商业业态定位偏低，不能满足这部分人节假日的消费需求，从而出现中高端消费群体外流。

　　二、对策建议

　　（一）依托邮轮经济产业链，打造有区域特色的引领型长滩商业综合体

　　随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，以及线上商业模式对线下传统实体商业的冲击，传统单纯的“购物+娱乐”难以满足人们的购物需求，以休闲体验为导向的沉浸式购物应需而生。当前线下商业综合体的发展不能千篇一律，消费者的线下购物需求不仅仅是最初的简单情感共鸣，而是升级到“沉浸式”购物体验。新的商业综合体在打造初期，要更加注重顶层设计，由外到内提升线下购物体验，实现由简单消费向沉浸式消费体验进行转型。

　　1、做好顶层设计，打造有影响力的长滩体验式商业综合体

　　建议可保留宝山区特色历史文化并挖掘滨江自然元素，还可依托邮轮旅游产业亮点，以此为设计理念，引进高水平建筑设计团队，以商业综合体建筑设计与环境融合为契合点，打破商业与公共空间的界限，将滨江艺术、邮轮旅游、建筑科技、美食音乐巧妙融合，从顶层设计入手，打造具有区域特色的、视觉震撼的、独具匠心的体验式商业综合体。建议再与自媒体进行推广合作，以自媒体的力量将长滩体验式商业综合体推至以“滨江”、“邮轮”为标签的热门网红打卡地，从外部吸引流量，提升长滩体验式商业综合体的影响力，以此来打造体现区域发展水平、汇聚区域顶尖人文艺术价值、洋溢城市精神的都会代表“名片”的体验式商业综合体。

　　2、创新沉浸式主题消费环境，突破线下消费倦怠感，提升线下商业综合体消费体验感

　　在做好顶层设计的同时，还需注重消费体验来吸引大量客流，才能真正地变成一个“活”的商业综合体。建议将“邮轮旅游”这一主题赋能在长滩商业综合体项目上，形成该商业综合体自己独有的标签，并打造创新消费体验，如：可以将邮轮文化嵌入到商场各处，形成该商场独有的艺术特色；可开设“邮轮旅游”纪念品店，售卖与邮轮文化相关的产品；可开设“邮轮旅游”免税店；还可将“邮轮策展型”的概念重新定义商业空间。另外，还建议开设既集中又多元的商业消费场景，融合美食、音乐、展览、嘉年华、露天集市、艺术人文、休闲娱乐，形成既有烟火气，又高端大气的沉浸式主题消费环境。总体目标是实现产品场景从“精致”到“用心”，业态组合从“购物”到“体验”，空间运营从“皮囊”到“灵魂”，消费运营从“粗放”到“精细”的过渡，为消费者提供线上所不能提供的线下消费体验感。

　　（二）抓住线下社区经济新风口，打造在地化、功能化、松弛感的社区商业

　　随着城市生活环境的不断发展，人们对便捷、特色、优质服务的社区商业有更多需求，相比线下实体商业衰退，社区商业的发展有其更广阔的发展潜力和创新空间，是线下商业发展的新风口。打造成功的社区商业项目是一个系统性工程，包含租售策略、商铺设计、动线规划、景观打造、业态规划、商户培养等全套商业逻辑，建议区商务委会同区规资局等做好社区商业顶层设计、规划与定位，打造“小而美”、“接地气”、“麻雀虽小、五脏俱全”的社区商业。

　　1、加强社区商业的地域性和功能性建设，提升创新服务能力

　　社区商业具有很强的地域性，精确的定位能唤起核心客群的需求共鸣，形成项目标签。可充分考虑社区商业辐射周边1-3公里社区范围内相对固定的客群，避开与周围大型商业体的竞争，提高自己的辨识度，以主题化定位，形成自身的差异化竞争优势；可充分利用品牌优势和效应，多招商引进优质的社区商业品牌，如盒马等，不仅吸引居民消费，还可以覆盖便民生活圈，满足居民生活的便利需求；建议灵活完善并提升社区商业配套设施，完善“一站式”便民服务功能等具体举措：可政策支持箱式移动早餐售卖车、蔬菜直通车等便利设施，以及引入社区食堂、社区阅览室、运动健身房、汽车保养店、老人康护所、幼儿托管点等高需求项目进入社区。另外也可积极尝试“一店多能”的服务商业网点，商品销售叠加裁缝店、洗衣店、手机家电维修站、家装维修点、家政预约等接地气的便民服务项目，实现便捷集约，扩大服务范畴。

　　2、注重社区商业精神文化建设，丰富社区商业业态

　　社区商业是以社区居民为服务对象，服务半径为步行15分钟左右范围内的商业形态，是居民生活的重要载体。它不仅仅是承载周边居民的生活消费需求，还有康养、娱乐、休闲、社交等精神和情感消费的需求，因此在社区商业发展中，建议加强社区商业的空间和景观设计，迎合人们对自然、文化、松弛感的需求，从而更好地满足居民基本生活和积极向上的品质消费需求。例如可引入文艺书店、咖啡餐吧、摄影等文艺复合店，重视社区美学，打造有人文情怀的社区商业业态，形成美好和谐的社区氛围，以此共同丰富社区商业业态，更好地满足居民对社区商业的个性化、多样化、特色化的需求。