随着上海城市化进程的推进，不断攀升的商务成本将劳动密集型产业由中心城区向外挤压乃至迫使劳动密集型产业向外省市转移，退二进三、发展楼宇经济是上海各区域“创新驱动、转型发展”的主要手段，尤其是在住宅开发遭遇宏观调控政策制约的情况下，楼宇经济发展的模式之一：以商业地产为核心的城市综合体建设正在急速扩张。

　　一、宝山城市综合体的发展现状

　　城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活要素进行创新性的整合和组合，并在各要素之间建立一种相互依存、相互助益的联动关系，从而形成一个多功能、多层次、高效率的综合体。一般来说，酒店功能或者写字楼及购物中心是最基本的组合。城市综合体顺应了城市化发展的需要，符合土地集约化的要求，对提升区域价值起到积极作用，是城市形态发展到一定程度的必然产物。由于城市综合体对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以最可能分布于城郊结合部，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现一定规模的建筑体量。

　　作为“十二五”期间的重要商业举措，由于土地资源优势，在已建成的高境万达城市综合体的基础上，宝山规划了五个城市综合体项目,分别是庙行共和新路城市综合体、淞南交运地块城市综合体、顾村城市综合体（C2-3，C3-2地块，轨道7号线刘行站）、杨行城市综合体（水产路，杨泰路）及双庆路宝杨路城市综合体。上述五个城市综合体项目占地面积共40.7公顷，规划建筑面积总约108万平方米。其中，顾村城市综合体项目已进入土地储备程序，其余四个城市综合体项目正在抓紧办理相关手续。

　　二、发展城市综合体的思考

　　（一）城市综合体定位的思考

　　思考城市综合体的发展，不妨先看看百货大卖场业态的发展及变化。以共和新路大润发为例，十多年前，其辐射能力可以向北直至宝山罗泾等区域，随着城市化进程的推进，殷高西路易初莲花、共和新路家乐福、易买得等项目的布点，其辐射能力逐渐萎缩，已逐蜕变为服务当地社区的购物中心。随着这一轮上海中心城区外各区县城市综合体项目建设高潮的来临，尤其是目前城市综合体开发差异化发展明显不足，“同质化”现象普遍，不难推断城市综合体项目中的商业板块，逐渐也会回归到为当地社区提供购物服务的地位。占地面积6.13公顷、总建筑面积30.1万平方米宝山万达广场的定位，就是打造针对周边社区居民的购物休闲中心。以服务周边社区居民为定位的城市综合体项目对商业设施相对稀缺的区域，会带动该区域的城市品位的提升，推进该区域的城市化进程；对商业设施相对饱和的区域，必定会加剧该区域未来市场竞争的白热化程度，对现有的商业设施带来冲击。

　　（二）城市综合体的消费支撑的思考

　　城市综合体所在区域的消费能力是否能支撑城市综合体项目的商业服务板块，如果不足以支撑，会出现什么样的情况？据莱坊房地产经纪公司开展的一项新调查，国内一线城市购物中心的空置率从去年的7.9%增加到今年的8.4%。究其原因一方面是中国经济全面减速，另一方面的原因是出现了太多新的大型购物中心。

　　目前城市综合体项目这种‘野蛮’式生长违背了城镇化历史进程及城市升级改造需分步稳妥进行的原则，尤其是很多城市综合体项目概念多半大于实际。这对城市综合体后续运营及长期可持续发展而言，绝非好事。

　　（三）商业项目营销模式的思考

　　商业地产常规有着至少三到五年的养商期，北上海及北斗星商业广场项目，开发商将商业物业分隔出售，不利于统一招商，市场氛围在短期无法形成；即使开发商或营运商将物业回租，对小业主锁定回报率，进行统一招商，也会因种种原因导致后期无法履约。小业主拿不到正常的投资回报，经商户持续亏损，小业主和经商户群访集访时有发生，形成了新的社会问题及信访源头。

　　（四）网络购物冲击的思考

　　网络购物因其便捷、价格低廉以及销售区域的无疆界等特点，颠覆了传统实体购物的方式和习惯，越来越为大多数人接受。到实体店体验，在网络上比对、下单，已经成为时下流行的购物方式之一。今年11月11日光棍节井喷式的191亿的网络销售，进一步验证了网络购物对实体购物带来的冲击。

　　（五）宝山万达广场经营状况的思考

　　目前，宝山万达广场除餐饮等少数休闲服务板块经营情况比较理想外，室内步行街、品牌销售等板块经营情况差强人意，开张促销时火爆场景已不再出现。

　　三、发展城市综合体的若干建议

　　宝山是上海中心城区的拓展区，地处城乡结合部，发展城市综合体项目大有可为。为此，我们应总体规划宝山商业设施的建设，指导、引导宝山商业设施的开发，避免同质化的竞争，以期形成宝山城市综合体良好的商业氛围。

　　（一）合理规划、均衡发展

　　针对宝山商业服务业南重北轻的现况，建议区有关部门编制宝山商业发展指导意见，合理规划布局宝山的商业服务业发展，尤其是要加快北部乡镇城市综合体项目的布点，有力推动宝山商业的均衡发展。

　　（二）招商选资、适当倾斜

　　城市综合体项目由于体量巨大，后期营运管理调整复杂，在城市综合体土地招拍挂环节中，建议区政府适当对有雄厚资本实力和丰富运营经验的开发商进行一定的政策倾斜。

　　（三）设置条件、控制比例

　　建议区政府在土地招投标环节，对城市综合体项目商业物业的销售比例进行适当控制，原则上不要超过50%。

　　（四）文化先导、错位经营

　　国内城市综合体项目主要以商业及商务为主导，而发达国家更注重休闲业态，注重人文服务。因此，建议引导开发商注重文化先导性，加大休闲业态的比重，例如引进画廊、博物馆、图书馆、民间工艺品等业态，错位经营，避免同质化竞争。

　　（五）创新模式、强调特色

　　要引导开发商充分了解宝山市场需求，不要一味的求品味，走高端、复制模式化路线。要通过零售业态的创新和类别化特色，提高产品附加值，提倡建设特色商业，例如开设邮轮经济、特色农副产品等专业市场，加大宝山商业设施面向全市的辐射能力。（宝山区政协提案委员会）