一、问题与背景

　　随着上海经济的持续快速发展，土地资源越来越稀缺。拥有6.26平方公里的南大地区和26平方公里的吴淞工业区，区域面积大、地理位置优越。经过统一的科学规划和建设，非常有望建成一流的现代化生态城区，成为上海、乃至全国城市建设的亮点。

　　然而，这两个区域的开发建设却面临许多前所未有的新挑战，特别是区域中原有一些从事有毒、有害物质生产、使用或存储的企业，如冶金、电镀、制革企业和有毒化学品仓库等。多年来，相应土壤可能已经遭受重金属、有机化学品等物质的污染。这样土地常被称为“有毒土地”或“棕色土地”。长期在“棕色土地”上生活，会对人体健康产生严重危害，其危害可能持续几十、乃至数百年。

　　为避免今后“毒地建房”事件的发生，《中国土壤污染防治法》立法小组于今年9月成立。10月22日，环保部公开了国务院办公厅《关于印发国家环境保护“十二五”规划重点工作部门分工方案的通知》，《国家环境保护“十二五”规划》重点工作部门分工方案，方案要求：经评估认定对人体健康有严重影响的污染场地，应采取措施防止污染扩散，且不得用于住宅开发，对已有居民要实施搬迁。10月31日，国务院常务会议研究部署了土壤环境保护和综合治理工作。会议确定的五项主要任务之一就是“开展土壤污染治理与修复”。

　　二、转型面临的机遇

　　刚刚闭幕的党的十八大决议中，明确将“生态文明建设”写入了党章。我们认为，这为南大地区和吴淞工业区的规划，为使人民的生活环境更加健康、优美、低碳、节能提出了建设方向。两个区域的转型，应该在生态文明建设方面达到新的高度。据了解，宝山的环保、规划、建设等有关部门，在建设生态文明新城区的观念上，已取得高度共识。预计南大地区总的绿化率将可能超过50%。各部门合力的形成，也为未来的建设发展提供了保障。

　　在转型建设中，国外的许多先进经验和技术值得我们借鉴。例如：提高雨水渗透性对环境建设非常有利：地下水可以得到有效补充，避免地面沉降；减弱水泥、柏油地面引发的城市热岛效应。降低水的表面径流，还可减少对水系的污染、降低污水处理成本、降低“城市水灾”发生的频度和严重程度。经验表明，大面积采取建设屋顶花园、铺设渗透性地砖等方法，可以有效地提高渗透率。

　　在建筑技术方面，最近市场上陆续出现了“绿色建筑”、“节能建筑”。这些做法可以利用地热、太阳能等可再生能源，采用了有效的隔热措施，总体上可节能50%以上。同时，隔音、新风等措施，又能使得室内环境质量显著提高。从现有个案分析，相关楼盘的价格明显高于同地段的其他房源，但仍然受到市场的热捧。这表明绿色建筑的市场需求是现实存在的。特别是两个老工业区接近中心城区，地理位置优越，完全有条件开发出符合市场需求的、高档次商品建筑。

　　在建设管理上，国外也有许多先进经验可供借鉴。如采用“合同能源管理”的新模式。通过市场化的方法，让客户见到节能效果，让能源公司和客户一起分享节能成果，取得双赢，造福社会。

　　三、转型面临的挑战

　　老工业区转型面临的主要挑战是与“棕色土地”的相关问题。土地修复与治理，是个相对较新、较难的问题，目前尚面临系统性的困难。主要的困难包括：

　　一是标准缺失。土地污染如何检测、如何界定、如何处理都需要相应的标准来规范。但除了展览和农林用地外，国家尚未制定出适合住宅、商业等用地的国家标准。这为实际工作带来极大的困难。

　　二是资金不足。每亩污染土地的治理成本从数万到数百万不等。国外发达国家立法规定了“谁污染谁治理”的原则，政府只对历史旧账买单。我国缺少相关机制，治理须由财政买单，资金压力巨大。

　　三是流程不顺。原则上讲，相关流程应该是：先进行土壤污染情况调查，在此基础上进行规划设计，最后根据规划进行土壤治理和建设开发。但由于标准、资金等方面的原因，土壤调查难以全面展开，落后于规划。

　　污染土地治理的周期可能很长，上述问题可能会拖累整个区域的规划和建设。如今，居民的环保意识强烈，如果土地污染危害居民健康，很可能会引发激烈的社会矛盾，对社会和谐的造成严峻的挑战。宝山作为要实现城市转型发展的最佳实践区，必须直面挑战、避免相关问题的发生。

　　四、思考和建议

　　针对上述情况，我们提出如下思考和建议：

　　（一）严格审批流程，依规依法建设

　　“棕色土地”的治理和建设事关社会发展和人民生活的千秋大计，来不得半点马虎。要尽可能的进行好前期情况调查，明确规划与环保的关系，实现区域总体规划、土地利用规划和环保规划的“三规合一”，同时要建立环保、规划、建筑设计的联动机制，在严重污染区域建设住宅的事情应绝对避免。

　　（二）加强沟通协调，力争各方支持

　　鉴于国家环保标准尚未出台，区环保部门应该加强与市环保局以及相关机构的沟通，避免宝山的具体做法低于未来出台的国家标准。否则，可能会对人民身体健康和社会稳定带来隐患。同时土地治理需要资金的大量投入，需要探索治理的方式方法，需要各方的支持配合，我区应加强与市有关部门的联系，争取更多的治理政策和配套资金，并且确保及时、足额到位。

　　（三）推进技术、管理和理念创新

　　充分利用国家对低碳环保的优惠政策，大力推进和鼓励绿色节能建筑、开发“绿色小区”，建设“绿色城区”。建议在部分项目中采用“合同能源管理”的新模式，用社会力量实现节能减排。同时，在相关区域规划中，设定雨水渗透率的硬指标，尽量减少水泥、柏油地面。

　　老工业区转型的成败，事关宝山人民的未来。每个宝山人都应该关心、支持这项工作。我们相信，只要大家齐心合力，一定能建成人民幸福宜居、生态文明高度发达的新宝山！（宝山区党外知识分子联谊会）